极客网8月12日（北京） 宝类基金收益率持续下滑，P2P网贷平台跑路不断，众筹落地中国高喊本土化转型……最近一段时间，中国互联网金融市场真可谓热闹非凡。2014年以来，深圳老牌P2P平台红岭创投，连续放出多个额度过亿的大标项目，并且投资人收益非常可观。红岭创投也因此关注度一路飙升。这不，就在上月24日，红岭创投又放出一个惊天大标：“福建1号”,数额达到2亿，借款期限为18个月，年化利率17.5%.
消息一出，业界无不侧目。不过，很快，质疑之声就接踵而至，逐渐引爆网络。据《极客网》获悉，业界多位投资人联合一些市场分析人士直指项目方涉嫌重新借款，其子公司疑似合同欺诈。8月3日红岭创投不得不暂缓发标。而就在一周之前，市场再曝猛料，红岭创投向投资人详解项目情况后，重新发标，并且两亿大标被飞快抢完。
《极客网》专栏作家，互联网金融产业观察员朱飞对此表示，尽管质疑重重，但大标仍能在短时间内被抢光，一方面说明红岭创投作为老牌P2P网贷平台，在业界的影响力较强，信誉度较好，另一方面也反映大部分活跃在P2P网贷平台的风险偏好。追求高收益本不可厚显非，但在做出选择前，投资人一定要客观、理性地认清风险，切忌盲目跟风。要知道，明知山有虎偏向虎山行的结果，除了打死老虎，还有一种可能是被老虎吃掉。
事实上，红岭创投的案例并不是个案，P2P网贷领域小标利润低是公开的秘密。如果只做小而分散的小额项目，平台方很难盈利。因此，很多平台不得不“冒险”引入高收益，同时也高风险的大额项目。平台上投资人为了获得更高收益，当然也出于对平台的信任，往往也会紧跟平台步伐，抢购大标。然而，在中国市场，征信体系并不完善，企业作假成本也相对较低，相关监管制度缺位，在这种情况下，大标项目无论是对平台方，还是投资人，风险都较大。项目一旦出现问题，后非常严重。轻则兑付期逾期，重则资金链断裂，平台跑路，投资人血本无归。
那么，红岭创投的项目到底有没有问题？风险有多大？对于这个问题，业界反应不一，暂无定论。据《极客网》观察，尽管该项目放标后立即被抢光，但业界的质疑声并未因此而减弱。P2P网贷领域第三方市场研究机构“贷出去”在接受极客网采访时就表示，红岭创投的大标问题非常严重，风险很高。说白了就是经营不规范的别墅房地产开发商没有钱了，为了维持生产，只能求助于红岭创投p2p平台，融资2亿多。具体说来，红岭创投大标问题主要表现在：
1、红岭创投借款人为香港联合国际集团， 董事长是谢国辉，其儿子为谢剑锋。谢剑锋为P2P--e生财富的法人，该借款人有P2P平台，却从红岭创投进行2亿借款。
2、董事长谢国辉在法院今年5月14日有过强执（详情可到法院官网查看公示），可想而知从银行无法借贷，在红岭创投进行借款。
3、红岭创投借款同一个企业，起名分别为江苏2号，和福建1号，给投资人造成混淆，其实是同一个企业。
另外，“贷出去”对项目还有三点质疑：
1、项目涉及的抵押地块的估值是否合理，是否达到真实的乘数
2、在到项目开盘还需要追加多少投资，2亿元的借款是否能够覆盖追加投资，如果不能覆盖，是否有其他融资渠道。
3、项目银行基本不做，红岭创投为何敢做？
随着业界关注度的不断提高，红岭创投不得不对投资人做出正面回应。8月8日下午，红岭创投在联合国际的办公楼举办了“真诚面对面--走进联和，红岭创投 ‘福建1号’融资项目交流会”. 会议邀请了一些投资人代表、媒体记者以及P2P第三方机构。会上重点对联合集团公司情况、光明新区项目以及福建漳州澳洲风情园项目做了详细介绍，并对投资人疑问进行了解答。关键信息有以下十点：
一、借款方及用途
借款方为香港联合国际集团，董事长谢国辉，其儿子谢剑锋。借款主要用途为一期项目俱乐部主体工程的装修，温泉工程建设、大门景观装饰、园林建设、别墅建设等。
二、联合集团的董事长谢国辉简介
谢国辉早年在香港做房地产生意，一直爱好收藏古董。1997年香港回归之后受深圳宝安区政府邀请回深圳创业，先后从事别墅、工业用地开发。2012年，他发起并成立了中澳企业家联合会。目前谢国辉拥有的头衔有深圳第一批荣誉市民、宝安区政协委员、香港联和国际集团董事长、香港宝安大龙华同乡会会长等。
三、光明新区项目介绍
光明新区项目是深圳市70个旧城改造项目之一，受到政府的一些相关鼓励政策，是光明新区四大项目之一。总占地面积7万平方米，可开发面积大概4万平方米，容积率9.6,总建筑面积30万平方米。项目位于地铁6号线附近，是光明新区的中心区地段。参考周边的市价2.3万/平米以及销售情况，预计会卖到70亿元，纯利润预估40亿元。光明新区的旧城改造项目目前进展很顺利，资金也比较充足。
四、福建漳州澳洲风情园项目简介
福建漳州澳洲风情园项目项目接近400亩，位于漳州主城区。总投资6亿元，联合国际集团自有资金达到30%,总用地26万平方米，可用10万平方米。去年6月开工，目前5块用地规划许可证全部取得。项目目前正常施工，主体合格，用途方面红岭创投在监控中，借款期限18个月。 2亿元的借款主要用于本项目其中一个地块别墅区的开发建设。
五、红岭创投对该大额项目采取的风控措施
1、联合国际集团提供抵押担保
该项目分为5块用地，其中选取两块地做抵押，总共8万多平米，按照漳州市政府的挂牌价450万/一亩，打折给出2亿元授信贷款。1号地为商业用地；2号地和3号地为商业服务；4-1（4）号地为娱乐用地，包括旅游；4-2（5）号为住宿餐饮用地。用地规划许可证全部拿到。除了1和4的部分建筑外，其他都在两证阶段，2、3、4号地有销售收入。
联合集团下属子公司，之前在红岭创投有贷款，例如XX房地产公司，宝安联合等提供连带担保，同时5位家族成员也做担保。
采取项目股权质押：澳洲风情旅游公司。
2、平安银行作为委托借款方
该项目由平安银行出具委托贷款协议，由其做基本审查以及抵押手续（他项权证）办理。红岭创投负责担保的相关办理。
3、还款来源
温泉收入：该项目温泉主体工程已经完工，据说年末泉水引入后，可投入使用并产生收入，预计一天将容纳800人。投资1亿元，3年半回收，预计一年收入3千万元。
别墅销售收入：目前联合国际开发的别墅建筑面积13.7万平米，700多平米/每栋，以高档住宅为主，总共98栋，采取会员制销售，面向群体澳大利亚、香港、深圳、厦门等福建地区的企业家，目前的意向客户占比35-40%,售价大概为2万/平米。联合国际负责人表示“别墅容积率低，比较好卖”. 外加酒店物业等收入一年4亿左右。在付息方面，深圳另外地块的别墅也有一定的销售收入可以保证。
4、其他措施
签订相关的全权委托协议，月入租金收入500万的担保措施
联合国际所在的龙华广场7万平方米出租，据观察，都是各电子电器专卖店，比如国美电器等，每个月租金500多万。正常还款期内，由企业自己运营，收取租金费用。
如果发生逾期违约等风险，红岭创投采取如下办法：
一是签订了全权委托买卖租赁书，如果违约，该楼的所有权归属红岭创投。
二是签订出售代收租金承诺函。一旦不还利息，租赁权和租金收入归属红岭创投。
另外，红岭创投表示，自身建有一套风控体系，包括法律中心、贷后中心、资产保全部。法律中心会对项目给予一定控制。
六、龙岩公司和漳州公司的关系
澳洲风情园项目负责人谢总（二儿子）解释：网上很多“澳洲风情项目”其实是由“中澳企业家联合会”统一向政府拿地，统一签订框架协议，每一个项目都由独立的投资人和股东去开发，所以两个项目是完全独立分开。龙岩黄水木自身经营有问题，联合国际是2014年提出的，今年3月份接手这个项目。
红岭创投解释“龙岩老板黄水木卷款与龙岩项目没有关系。黄水木因为别的项目资金链短缺导致跑路。”
七、别墅项目银行基本不做，红岭创投为何敢做？
联合国际集团下的本项目负责人解释，认为从地段和未来收益上看项目风险不是很大。红岭创投的副总表示银行不做一些项目贷款的原因分两种：一是国家限制行业，并非项目有风险；二是江浙一带受钢铁等行业影响，小微贷款资金受影响，并不是因为别墅行业风险大。
八、法律框架下，商业、旅游、娱乐用地年限一般为40年，福建漳州项目的营业执照为什么是20年？
联合国际集团解释：2011年漳州政务会议纪要，20年不能单独分割销售，但是可以整体分割销售。1号地块娱乐用地涵盖有精品度假酒店、商务中心、温泉、未来将整体捆绑上市。
九、为何漳州注册地在政府大院？
联合国际集团解释：该项目是招商引资进入，2012年当时给到政府3700万，只是公司注册成立时征地没有结束，要挂牌，后来更改过来。
十、别墅的销售清淡问题
联合国际集团解释认为：单价将定在2-3万/平方米，平均约300万/套。高于市场价1.7万，是因为定位比较高端，打造别墅的质量也是当地没有的；市场方面将会通过温泉带动销售，预计2号地块明年完成销售并还款。
对于官方给出的解释，业界反应不一。有分析认为，红岭创投项目正常，风险在合理范围内。也有分析认为，红岭创投项目风险巨大，背后真正原因是房地产项目做债券融资所带来的种种问题。对于这个问题，我们将在接下来的文章中详细探讨。而对于红岭红岭创投大标项目的风险及未来，我们也将持续关注。（未完，待续）
本文网址：
